Квартира в новостройке.

На что обращать внимание, какие документы смотреть и т.д.

Покупка квартиры в новостройке привлекает многих людей, решающих жилищную проблему. Такой вариант нравится и тем, что жилье получается новое, в нем не завелись ещё тараканы ветхости и привидения драматических историй прошлого. Меньше вероятности, что квартиру успели перепродать раза три-четыре, «забыв» о прописанных в ней внучатых племянниках давно умершей тетушки. А если дом в новом микрорайоне, то можно надеяться ещё и на новую инфраструктуру – новые магазины, аптеки, детские сады и спортивные площадки у дома.

Итак, к плюсам можно отнести 1) большой эксплуатационный ресурс нового жилья, 2) возможность изначально сделать желаемую отделку (а иногда, до некоторой степени, и планировку), 3) малая изношенность коммуникаций (а часто и их больший ресурс – к примеру, современные электросети изначально рассчитываются на более высокий уровень энергопотребления, чем в домах, построенных 20-30 лет назад), 4) более низкие цены, чем на рынке вторичного жилья (это касается эконом- и комфорт-класса), 5) иногда – новая инфраструктура района.

Однако, и у такого очень привлекательного варианта есть свои минусы и подводные камни.

Многое зависит от того, на какой стадии находится строительство дома. Хорошо, если дом сдан и подключен к коммуникациям, правда, свободных квартир к этому моменту остается немного, расположены они, как правило, не самым удачным образом (первый этаж, последний, угловые и т.п.), а также значительно дороже в цене (даже несмотря на маркетинговые акции типа сезонных скидок). На этапе первого-второго этажа (и даже вообще котлована) – квартир значительно больше, они дешевле, однако, придется ждать окончания строительства, сдачи и подключения дома, и если у застройщика возникнут проблемы, ждать придется очень долго. Есть шанс, что дом и вовсе не будет достроен или подключен (такие случаи не редкость).

Итак, к минусам отнесем 1) финансово-юридический риск, 2) значительно больший промежуток времени, от покупки квартиры до вселения, 3) отсутствие (как правило) внутренней отделки, а иногда и 4) отсутствие коммуникаций – электропроводки, сантехники и пр., либо неподключенность коммуникаций к городским сетям, 4) непрогнозируемость надежности строительства (особенности места, качество стройматериалов, соблюдение технологии строительства и т.п.), 5) иногда значительный рост цены, который может быть связан с общими экономическими причинами, либо с отчуждением части квартир нового дома в муниципальную собственность, либо с оформлением собственности на жилье и т.п.

Отсюда вытекает, что первое на что следует обратить внимание (после того, как Вы определились с предпочтениями – этажность, материал дома, планировка, расположение – и подобрали два-три интересных варианта) – состоятельность застройщика.

Желательно, чтобы фирма существовала на рынке не менее 4-5 лет и имела уже построенные дома. Чем больше домов строит фирма одновременно – тем лучше. Причем надо иметь в виду, что крупные застройщики часто создают мелкие дочерние организации для постройки отдельных домов – так им проще застраховать себя в случае каких-либо проблем от ареста счетов и, следовательно, заморозки всех проектов. Съездите и посмотрите на построенные дома (или почитайте отзывы владельцев квартир, форумы тех городов, где расположены эти дома) – есть ли проблемы с подключением к коммуникациям, соблюдались ли сроки сдачи дома, есть ли иные проблемы, связанные с качеством строительства.

Второй шаг – изучение хода строительства выбранного Вами дома. Опять же – почитайте форум того города, где он находится – там скорее всего есть разделы, посвященные новому строительству и народ (особенно местные жители из близлежащих домов, недовольные новостройкой) вряд ли будет стесняться, а значит – Вы узнаете всю подноготную строительства, включая и то, кто, кому, чего и сколько, что находилось или должно было находиться на месте новостройки, с какими нарушениями ведется строительство и с какой скоростью, и, наконец, какие проблемы (и с какой стороны) грозят владельцам новокупленных квартир в новостройке (регулярные подтопления во время разлива реки, трещины в стеклах и стенах из-за испытаний на близлежащем полигоне, старая перегруженная насосная и электроподстанция, к которой подключает новый дом застройщик и т.п.).

Третий шаг, самый, наверное, ответственный – проверка всех документов застройщика: проектной документации и разрешения на строительство, а также учредительных документов. Из учредительных документов можно узнать, насколько серьезен застройщик как юридическое лицо. Кроме того, данные, полученные из этих документов позволят проверить и другие аспекты состоятельности фирмы: есть ли у неё судебная история, действительно ли по указанным адресам находится офис и т.п. Желательно промотреть бухгалтерскую отчетность за последний период, чтобы узнать, есть ли у застройщика долги или убытки и насколько они велики.

Даже нежелание фирмы предоставить Вам интересующие Вас документы многое скажет об этой организации. Конкретнее, застройщик должен Вам предоставить следующие документы:

• учредительный договор,
• устав компании,
• свидетельство о внесении в единый государственный реестр юридических лиц,
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе,
• проектную декларацию,
• правоустанавливающие документы на землю,
• разрешение на строительство,
• свидетельство о государственной регистрации права собственности,
• проектная документация (в частности, план сетей инженерно-технического обеспечения),
• заключение государственной экспертизы проектной документации,
• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома.

Проектная декларация – документ, с которого удобно начать знакомство с застройщиком, т.к. он должен быть опубликован в открытых источниках не позднее 14 дней до заключения первого договора о долевом участии. Проектная декларация содержит сведения и о застройщике и об объекте строительства: в т.ч. об имеющихся документах (разрешение на строительство, права на земельный часток, проектная документация и т.п.), о сроках строительства и этапах ввода в эксплуатацию. Обратите внимание на пункты, в которых говорится о способах обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору и о договорах и сделках, по которым застройщик привлекает дополнительные средства для финансирования строительства. Если у застройщика заключен кредитный договор с банком, это значит, что земля, скорее всего передана в залог банку, т.о. при определенных неблагоприятных условиях (напр., в случае банкротства застройщика) дольщик сможет в лучшем случае по суду получить в собственность недостроенное жилье. Деньги в полном объеме в такой ситуации вернуть практически нереально.

Документы на землю должны подтверждать, что земля находится в собственности или в аренде у застройщика, что категория земель – земли населенных пунктов и разрешенное использование – для строительства многоэтажного жилого дома.

Если необходимых документов нет, или они неправильно оформлены, если встречаются странности (вроде того, что застройщик – одно юридическое лицо, а земля оформлена на другое) – велик риск получить долгострой, а то и вовсе недострой.

И, наконец, самое основное – внимательнейшим образом прочитайте договор, который Вы будете заключать с застройщиком. Вы должны быть на все 100% уверены в том, что Вам ясны все его пункты. Не стесняйтесь требовать все документы, которые Вас интересуют и которые застройщик обязан Вам предоставить. Если не уверены в собственных юридических знаниях или способностях разобраться во всей этой документации, не стесняйтесь привести с собой юридически подкованного друга или агента – Вы вкладываете немалую сумму в этот проект, а главное – это Ваш будущий дом, в котором Вам, возможно, предстоит жить много лет.

Избранное

Спецпредложения